فن بدل در معاملات مسکن
بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالیکه به تدریج متراژ خرید خود را تحتتاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش میدهد و به سراغ آپارتمانهای بزرگتر میرود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمیسازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است. این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمانهای قدیمیساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمانهای جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگیهای با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمانهای قدیمیساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.
|
سه گام تا رونق مسکن
بازار مسکن مطابق آنچه صاحبنظران این بخش با استناد به شش نشانه اقتصادی، تصویر میکنند، از «قعر رکود» فاصله گرفته و مشروط به تکمیل سه گام باقیمانده از سوی سیاستگذار، تا پایان سال در مسیر رونق قرار میگیرد. چشمانداز دوره جدید رونق مسکن نشان میدهد فضای کنونی بازار ملک –معاملات و ساختوساز- از کیفیت به مراتب متفاوتی نسبت به دورههای پیشین رونق –بهخصوص رونق سالهای 90 تا 92- برخوردار شده است؛ بهطوریکه انتظار میرود طی ماههای آتی، این بازار از سه فاکتور «جهش قیمت»، «شدت سفتهبازی» و همچنین «هیجان خرید مصرفی» در امان باشد. در بررسیهایی که سه متخصص اقتصاد مسکن انجام دادهاند، مشخص شده «درآمدهای نفتی» و «ظرفیت رشد اقتصادی کشور» بهعنوان دو پارامتر اثرگذار بر جهت سرمایهگذاریهای ملکی، هماکنون بهگونهای است که «ابزار و انگیزه» برای خرید سرمایهای ملک عملا وجود ندارد. این وضعیت، جلوی «مَلاکی بیشتر» بانکها در رونق پیشرو را میگیرد و باعث تمرکز منابع بانکی در حوزه تامین مالی خریداران مصرفی خواهد شد. در شرایط فعلی، برای پایان بخشی به دوره «گذار از رکود مسکن» لازم است ابزارهای تامین مالی با هدف پوشش دهکهای میاندرآمد رو به بالا، منعطف شود؛ اما قبل از آن، باید دو گام مرتبط با «تورم»، برداشته شود.
|
تکلیف جدید برای مسکن مهر
کمیسیون اصل 90 مجلس در تازهترین گزارش خود از آخرین وضعیت پروژه مسکن مهر برای همه دستگاههای دولتی مرتبط با این پروژه یک تکلیف مشترک تعیین کرد. در این تکلیف تازه همه دستگاههای مرتبط و مسوول در مسکن مهر ماموریت پیدا کردند برای اتمام همه این واحدها تا پایان سال 96 در بودجه سال بعد، ردیف مستقلی از منابع مورد نیاز برای تکمیل این پروژه در نظر بگیرند.
|
تصویب درآمد جدید برای شهرداریها
معاون سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور روز گذشته یک منبع مالی جدید برای شهرداریهای کلیه شهرهای کشور معرفی و اعلام کرد که در قالب تصمیم تازه وزارت کشور، مدیریت حملونقل بار درونشهری به شهرداریها سپرده میشود. کاربرد نخست ابلاغیه دومنظوره وزارت کشور، صرفهجویی در مصرف سوخت از طریق مهار قاچاق نفتگاز مصرفی خودروهای دیزلی با اعمال مدیریت ناوگان دیزلی است به نحوی که بر اساس مصوبه هیات وزیران، میزان سهمیه سوخت خودروهای باری درونشهری بر اساس طول پیمایش به آنها تعلق میگیرد.
|
جنس بحران شهرهای 2017
سازمان ملل همزمان با سومین اجلاس جهانی «اسکان بشر» که با حضور وزرای مسکن کشورها در اکوادور در حال برگزاری است، گزارشی از «بحران شهرهای 2017» منتشر کرد. این سند نشان میدهد جمعیت شهرنشین جهان از 45 درصد 20 سال گذشته به 54 درصد رسیده و ناتوانی دولتها -بهخصوص کشورهای توسعهیافته- در تامین مسکن ارزانقیمت مناسب سه دهک اول، رشد «زاغهنشینی» را سبب شده است. سیاستهای افراط و تفریط در بخش مسکن، یکچهارم جمعیت جهان را زاغهنشین کرده است. دفتر «هبیتات» سازمان ملل، 5 راهکار برای حل بحران پیشنهاد داد.
|
خرید یک خانه با دو «وام»
شهرهای مستعد راهاندازی موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن منطقهای شناسایی شدند. مدل مدنظر برای این موسسات -بانکهای مسکن محلی- ترکیبی از الگوی جهانی و سابقه فعالیت این نهادها در کشور (40 سال پیش) است که مطابق آن، امکان «شهرکسازی» با منابع خرد و همچنین خرید مسکن با «تسهیلات استثنایی» فراهم میشود. این موسسات با دسترسی به سه منبع مالی ارزان قیمت، تسهیلات با نرخ سود پایین، سقف ریالی بالا و دوره بازپرداخت طولانی اعطا میکنند. طرح «دو فقره وام برای خرید یک واحد مسکونی» از کانال موسسات پسانداز به اجرا درمیآید.
|
پیشلرزه حباب چینی
پیشروی حباب مسکن چین تا مرز «ترکیدن» بازار املاک این کشور را به لبه سقوط کشانده و اقتصاد جهان را با خطر بروز بحرانی از جنس بحران 2008 مواجه کرده است. مطالعات بینالمللی با استناد به دادههای اداره ملی آمار چین درباره بازار مسکن این کشور حاکی است: حباب ویرانگر املاک چین بهخصوص در چهار شهر اصلی و درجه یک، بهخاطر آنچه «رشد بیسابقه قیمتها» و «جنون سفتهبازی ملکی» در همه مناطق شهری بزرگ و کوچک عنوان میشود، هماکنون به اوج رسیده است. متوسط قیمت مسکن در پکن و شانگهای 28 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع جهش کرده است. این یک رکورد در تاریخ بازار املاک چین محسوب میشود. این میزان رشد قیمت، تحریک مضاعف تقاضای سرمایهای را به همراه داشته؛ بهطوریکه در برخی شهرها، خانوارها برای فرار از «محدودیت خرید بیش از یک خانه»، از ترفند «طلاق موقت» برای خرید مسکن دوم یا بیشتر استفاده میکنند. مقامات دولتی چین با توجه به سهم 20 درصدی بخش مسکن و ساختمان این کشور در فعالیتهای اقتصادی، نگران فروپاشی بخشهای دنبالهرو، هنگام تخلیه حباب ملکی هستند. پیشبینی میشود شوک ناشی از ریزش املاک چین بهخاطر پیوند عمیق مالی-تجاری بین این کشور و اقتصادهای بزرگ، در سایر کشورها بحران ایجاد کند.
|
ماموریت ناتمام مقاومسازی تهران
خودآزمایی مدیریت شهری تهران درباره «حد تحمل پایتخت در برابر حوادث طبیعی و انسانساز»، از مقاومت شکننده شهر تحت تاثیر تکالیف ناتمام شهرداری حکایت دارد. برنامه بالادست شهرداری، مسوولان شهری را برای افزایش ضریب ایمنی و مقاومت پایتخت، مکلف به اجرای 16 ماموریت ویژه در دو حوزه «بازدارندگی بحران» و «مدیریت پس از بحران» کرده است؛ اما برخی اقدامات حیاتی همچون «راهاندازی سامانه اعلام وضعیت اضطراری و آمادهباش» هنوز به سرانجام نرسیده و برخی دیگر از جمله «افزایش ایستگاههای آتشنشانی و احداث پناهگاههای امن» از اهداف کمی برنامه، عقب است.
|
پایان انجماد املاک لوکس؟
اولین کارنامه پاییزی معاملات مسکن، از عقبنشینی تقاضای مصرفی –مخاطبان آپارتمانهای کوچک و میان متراژ- تحت تاثیر پایان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی حکایت دارد. حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهر ماه 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت؛ اما در مقابل، بخش «منجمد» بازار ملک که در حداقل دو سال اخیر به محل «حبس» منابع بانکی و نقدینگی سازندهها تبدیل شده بود، به حرکت افتاد. سهم فروش آپارتمانهای «لوکس، گرانقیمت و متراژ بالا» از کل معاملات خرید مسکن، 2 واحد درصد افزایش یافته است.
|
سوخترسانی به ساختوساز
امکان دریافت وام سه رقمی و بدون سپرده ساخت مسکن برای پروژههای «نیمهکاره»، مشروط به پیشرفت کار تا قبل از نازککاری فراهم شد. دسترسی سازندهها به تسهیلات بانکی برای «تکمیل» ساختوسازهای ناتمام، فرصت متفاوت برای سرمایهگذاران ساختمانی محسوب میشود تا به جای شروع پروژههای جدید -که زمانبر و پرهزینه است- بر مصرفی شدن پروژههای قدیمی معلق، متمرکز شوند. در تهران سه سطح تسهیلات 110، 130 و 150 میلیون تومانی بهازای هر واحد مسکونی، به این پروژهها تعلق میگیرد. تعیین تکلیف نیمهکارهها، برای دو سمت بازار، منافعی دارد.
|
|
|
طرح ضدرانت برای املاک شهرداری
شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی 20 هزار و 500 میلیارد تومانی شهرداری به 4 دسته طلبکار قدیمی، برای فروش داراییهای سرمایهای پایتخت، اولویت تعیین کرد. مقرر شده طلب پیمانکاران پروژههای شهری، بانکهای وامدهنده و مالکان املاک معارض از مدیریت شهری، از طریق منابع حاصل از فروش فروشگاه شهروند و نمایشگاه شهر آفتاب، پرداخت و از تعریف پروژههای جدید به پشتوانه این دو دارایی، خودداری شود. کارشناسان شهری نیز پیشنهاد کردند املاک شهرداری در قالب مسیر غیررانتی، به بخشی از طلبکاران مالی-ملکی به شکل تعاونی واگذار شود.
|
کشف 10 حفره در واگذاری املاک
احمد توکلی، نماینده سابق مردم تهران و مسوول نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، نتایج 59 روز تحقیق درباره «پرونده واگذاری املاک شهرداری تهران» را تشریح کرد. بررسیهای نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، از «نوع واگذاری، نحوه قیمتگذاری و همچنین میزان تخفیف» به کشف 10 حفره – اقدامات غیرقانونی و ناموجه – در این پرونده منجر شده است و نشان میدهد واگذاری زمین و آپارتمانهای تحت مالکیت شهرداری در فاصله سالهای 87 تا 95 با استناد به مصوبه خارج از صلاحیت شورای شهر بوده؛ ضمن آنکه سه دسته قوانین بالادست رعایت نشده است. این نهاد بررسی دقیق قضایی پرونده را خواستار شد.
|
پمپاژ املاک بانکها به بازار
عملیات تصفیه شبکه بانکی از داراییهای مزاحم، با برگزاری دو مزایده سراسری برای فروش «املاک مازاد» آغاز شد. بانکهای بزرگ طی روزهای اخیر حدود یک هزار باب ملک با 10 نوع کاربری –از جمله آپارتمان، مغازه، زمین مسکونی، املاک صنعتی و اراضی باغی- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضههای صورتگرفته، از سه زاویه با مزایدههای محدود دورههای گذشته، تفاوت دارد؛ بهطوریکه «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قیمتهای پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک به همراه تسهیلات خرید قسطی» در این سری از مزایدهها نشان میدهد بانکها در شرایط فعلی با لحاظ «وخامت و تنگنای شدید مالی» از یکسو و «فضای مناسب پیشرونق معاملات مسکن» از سوی دیگر، مصمم شدهاند داراییهای منجمد خود را به جریان نقد تبدیل کنند. پیشتر بهرغم تکلیف ماده 16 قانون رفع موانع تولید مبنیبر فروش سالانه یک سوم از املاک مازاد بانکها، صاحبان این املاک تحت تاثیر دو نگرانی، حاضر به عرضه نبودند و با روشهای مختلف -از جمله قیمتگذاری بالا- در مقابل فروش سریع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج میدادند. موج تازه شکلگرفته برای فروش املاک مازاد بانکها در صورت تداوم، دو عایدی برای بازار پول دارد و در بازار مسکن نیز باعث «قیمتگذاری رقابتی به نفع خریداران» میشود.
|
رسوبزدایی از مسکن مهر
نویسنده طرح جامع مسکن به دولت پیشنهاد کرد از پردردسرترین بخش مسکن مهر برای استارت فاز پایلوت مسکن اجتماعی بهرهبرداری کند.
|
معادله مسکن با سه بازار
اگرچه بازار مسکن بهصورت آنی از تحولات اقتصادی-سیاسی تاثیر نمیگیرد، اما تغییرات قیمتی و شوکهای ناشی از این تحولات در سه بازار ارز، بورس و سکه، با تاخیر زمانی، بر قیمت مسکن مسلط میشود و مسیر بازار ملک را دستخوش دگرگونی میکند. نتایج یک پژوهش دانشگاهی درباره معادله حاکم بین مسکن و بازارهای رقیب حاکی است دستکم نیمی از نوسانات افزایشی یا کاهشی قیمت مسکن در تهران میتواند متاثر از متغیرهای بیرونی بازار ملک همچون نرخ تورم، بازدهی بورس و همچنین عایدی بازارهای سکه و دلار باشد. بررسیهایی که براساس دادههای آماری سالهای 88 تا 94 انجام شده است، مشخص میکند یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن میشود. اما تغییرات شاخص قیمت سکه و همچنین نرخ تورم، اثر مستقیم (همجهت) بر شاخص قیمت مسکن دارد. رابطه معنادار بین بازار داراییهای زود نقدشونده و بازار مسکن را میتوان در روند نوسانات 25 ساله قیمتها ردیابی کرد. در این تحقیق، بر ضرورت افزایش حجم عرضه مسکن بهعنوان شاخص موثر برای کنترل قیمت ملک تاکید شده است. یافتههای بهدستآمده در پژوهش، دید فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرپذیری مسکن از شوکهای ترامپی در بازارهای موازی» را روشن میکند.
|
نوبت جراحی وام مسکن
افزایش ناموزون قیمت ملک در 10 استان باعث رشد غیرطبیعی «میانگین وزنی قیمت کشوری مسکن» شد. متوسط ارزش فروش آپارتمانها در کشور از مترمربعی 8/ 2 میلیون در تابستان 94 به 4/ 3 میلیون تومان در تابستان امسال رسید. وضعیت قیمت مسکن در 31 مرکز استان نشان میدهد بهرغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود 70 درصد توان خرید را پوشش میدهد، بین 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. فرآیند وامدهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.
|
نقشه انتقال تهران به عمق
مدل فعلی در تهران برای ساختوسازهای زیرسطحی، بدترین شکل توسعه شهر در تراز زیرصفر به حساب میآید. در سایر کشورها، با استفاده از ظرفیت بکر زیرزمین، شبکه حملونقل عمومی (مترو) و مراکز خدمات شهری تقویت میشود؛ اما در تهران، این ظرفیت فعلا در خدمت برجسازها قرار دارد. بررسیهای یک گروه از استادان شهرساز نشان میدهد فضای زیرسطحی پایتخت میتواند با اجرای نقشه 10 ضابطهای، در خدمت عموم شهروندان قرار بگیرد و از حفاری و گودبرداریهای پرخطر رفع تهدید شود.
|
5 ویروس زیرپوست 8 کلانشهر
سازمان شهرداریها و دهیاریهای وزارت کشور با چکاپ هشت کلانشهر، ردپای پنج عارضه زیرپوستی در انحراف عملکرد مدیریت شهری شامل شهرداریها و شوراهای شهر را شناسایی کرد. در این بررسیها اثر انحراف بودجه عمرانی شهر، تورم پرسنل شهرداریها و ضعف نظارت شورا بر «تشدید آلودگی و ترافیک کلانشهرها» تشریح و مشخص شد وضعیت موجود هوای کلانشهرها ناشی از ساختار ناقص و مشکلدار بودجه شهرداریها است. به همین دلیل این گزارش سهم صفر ادعاشده ازسوی شهرداریها در آلودگی هوا را زیر سوال میبرد.
|
مسکن 96 از دوربین عرضه
سازندهها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژههای نیمهتمام» را شتاب دادند. آمارهای رسمی نشان میدهد تحتتاثیر بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی به «کارگاههای رهاشده» و تمرکز روی «تکمیل» آنها به جای شروع «پروژه جدید»، حجم سرمایههای متوقف در ساختوسازهای ناتمام در کل کشور، طی یکسال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به یکسال 93 کاهش یافته است. این اتفاق که طی نیمه اول امسال نیز دست کم در تهران مطابق رفتار سازندهها تداوم داشته است، از تحرک محسوس فعالان ساختمانی برای تدارک «افزایش عرضه مسکن در سال 96» حکایت دارد. دو سال پیش، با رشد تعداد ساختمانهای نیمهکاره، حجم سرمایههای محبوس در این حوزه 5/ 10 درصد افزایش یافت؛ اما هماکنون این ساختمانها -حدود 200 هزار واحد مسکونی- رو به کاهش است. عوامل ساخت و ساز با خوشبینی به آینده بازار ملک و همچنین مشاهده بهبود قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش سقف تسهیلات، بهدنبال «تقویت حجم عرضه نوساز از کوتاهترین مسیر» هستند و برای این منظور، تکمیل پروژههای قدیمی در حال احداث را به ساخت پروژه جدید که بهرهبرداری از آن حداقل 5/ 1 تا 2 سال به طول میانجامد، ترجیح میدهند. پارسال 548 هزار آپارتمان تازهساز وارد بازار کشور شد.
|